皆様こんにちは。
奈良の「中古住宅専門店ならスマ」の竹原と申します。
最近当社にご来店いただくお客様に、
「田舎暮らしにあこがれています。田舎で安くて良い物件はないでしょうか？」
というご相談をいただく方がとても増えてきました。
田舎暮らしをご所望されるお客様の年齢層も、中高年のお客様からお若いお客様まで様々です。
イメージとしては今現在は大阪にお住まいの方が、奈良で田舎暮らしができる安い物件を探されている割合が高いでしょうか。
たしかに、大阪に比べて奈良は比較的風景がきれいな田舎環境も多いですし、物件価格も安いですから、田舎暮らしを求めておられる方からすれば奈良はとても適した地域であると言えると思います。
なのですが、実は今流行りのこの「田舎暮らし」には、実現させるまでにいくつか壁があります。
ということで、本コラムでは田舎暮らしを求めて物件探しをしていただく前に知っておいていただきたい事を書いていきたいと思います。
・基本的に「田舎＝市街化調整区域」である
日本の土地は、大きく分けると
・市街化区域
と
・市街化調整区域
というものに分けられています。
市街化区域というのは「市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされてます。
つまり簡単に言うと市街化区域は、今も今後もどんどん都市化していくであろう地域です。
逆に市街化調整区域というのは、今も今後も都市化していくことを防ぐ、つまり今ののどかな田舎風景を守っていこうという地域です。
もうおわかりだ思いますが、奈良で田舎暮らしができる物件を探すということは、必然的に市街化調整区域で探すということになります。
・市街化調整区域は新築、建て替えが原則不可
実はこの市街化調整区域、物件を購入するときに一つ気をつけるべき問題があります。
それは市街化調整区域は原則、建物の新築や既存住宅の建て替えができない点です。
つまり更地を購入して建物を建てることができないわけですから、田舎暮らしがしたくて市街化調整区域で物件探しをされている方は、必然的に新築ではなくて中古住宅を探すことになります。
それでは中古住宅を購入すれば問題ないのでは？となりそうですが、そうもいきません。
なぜなら、仮に購入したい中古住宅があったとして、その物件は再建築不可である可能性が高いからです。
原則、市街化調整区域では建物の再建築ができませんから、もしも購入した建物が壊れてしまった後はずっと更地のままで維持しなければいけない、なんてこともあり得ます。
ただし、市街化調整区域の中古住宅の全てが全て再建築不可というわけではなく、「既存宅地」という再建築ができる建物も存在しますからそこはきっちりと調べてくれる不動産屋さんに調査をお願いしましょう。
・再建築不可物件は購入できないのか？
ではもし奈良で田舎暮らしを希望されている方が、市街化調整区域に建っている再建築不可の物件を気に入られた場合、その物件は購入できないのでしょうか？
実はそんなことはありません。
再建築不可の物件であろうと再建築ができる物件であろうと、問題なく購入はできますし、購入した後で住むにも問題はありません。
ただし、もしその物件を将来売却することになった際、再建築不可であることが理由で著しく安い金額でしか販売できないというリスクがあります。
また、何よりも重要な点が、そういった再建築ができない物件の購入には原則として住宅ローンが使えないということです。
そう、金融機関からしてもリスクのある物件に担保は付けられないというわけです。
つまり、再建築不可の物件を購入できる方というのは
・将来売却をする時に二束三文でしか売却できない事を気にしない方
・住宅ローンを使わずに現金で購入できる方
の２点に当てはまる方に限られるということになります。
ですので奈良で田舎暮らしをしたい方が物件を探される際は、極力再建築不可の物件は避けた方が無難ではあります。
・田舎には農家住宅が多い
さらにもう一つ、再建築不可物件以外にも田舎暮らしができる物件を探す際に気を付けないといけない物件があります。
それは「農家住宅」というものです。
農家住宅とは、農業に従事する人（農家）が市街化調整区域内の土地に住宅を建てることができる制度です。
上記で説明したとおり本来は市街化調整区域には新築は建たないのですが、農業を促進する国策の観点から農家の方が農業を円滑に運営できるために特例として新築が認められた制度ですので、農家ではない方が購入してもその建物を使用することができません。
ですので、農家住宅と知らずに購入の手続きを進めてしまうと、大変なことになってしまいます・・・。
当然田舎には農家住宅がとても多いのですが、厄介なことに見た目だけでは農家住宅か農家住宅でないかの見分けがつかないので要注意です。
特徴があるとすれば、
・敷地内に農機具用の倉庫がある
・周りが田畑に囲まれていて、ポツンと一軒家
というような中古住宅は農家住宅である可能性大ですが、これも絶対ではありませんので、最終的には仲介をお願いする不動産屋さんにきちんとした調査をお願いするしかありません。
ただし、不動産屋さんによってはあまり田舎の物件を扱う機会が少なく、農地法のことをよくわかっていない会社も存在しますので注意が必要です。
・奈良で田舎暮らしを検討する前に～まとめ
いかがでしたでしょうか？
今にわかに注目が集まっている田舎暮らしですが、物件探しの際は通常の街中で探すのに比べて注意しなければならない点が多いのがお分かりいただけたでしょうか？
まとめますと、
・田舎暮らし＝市街化調整区域で物件探しなので、再建築不可物件に注意が必要
・田舎には農家住宅が多く、一般の方は購入できないので注意が必要
ということになります。
さて、ここまで注意点ばかり書いてしまいましたが、奈良は田舎がとても多く価格帯も比較的安い物件が多いですから、上記の点にさえ注意いただければ、非常に田舎暮らしに適した地域です。
また、奈良は田舎も含めて高速道路などの交通網もしっかり整備されていますので、
「田舎暮らしがしたいけれど、ある程度利便性も欲しい」
という方のご要望をかなえる物件もたくさんあります。
奈良で田舎暮らしを検討されている皆様、ぜひ中古住宅専門店「ならスマ」にご来店いただければお力になれると思いますので、お待ちしております！
以上、最後まで読んでいただきありがとうございました。
私たち「中古住宅専門店 ならスマ」は、お客様の新しい住まいづくりをお手伝いしております。
「資金計画」からお住まいさがし、リフォームのご提案、施工までサポートさせて頂きます。
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スタッフ一同お待ちしております。
